杭州造“地王”的速度和幅度令房地產行人士驚嘆。

3月28日，杭州蔣村地塊正式被擺上貨架，經過102輪報價，建發(fā)以34.34億總價競得，樓面價8.8萬/平米，溢價率115.39%。

這是一宗創(chuàng)下杭州甚至全國多項紀錄的地塊。杭州樓面價首次站上8.8萬/平米的高位，并超過深圳，排在上海和北京之后，登上全國第三的位置。同時，杭州溢價率近6年來首次破百，創(chuàng)限價放開后全國溢價率新高。

震驚的是，這一紀錄的打破只用了三天，三天時間，單價地王漲了超1萬。

此次勇奪地王，建發(fā)國際董事會主席林偉國在當天業(yè)績會上表示，比我們預期的要低，地價高主要是因為地塊的位置和低密度的稀缺性。

放眼2025年第一季度，杭州地王全面迸發(fā)。其中，杭州單價地王三次易主，同時，雙橋、之江、安琪兒等板塊地王也不斷涌出。

杭州土拍市場與“杭州六小龍”走出了一致的火爆行情。一位杭州央企地產商人士對界面新聞記者表示，地王層出不窮主要是因為杭州拿出了壓箱底地塊，蔣村、湖墅民生藥廠都屬于板塊內絕版地塊。

另一位拿地的民企地產商人士告訴界面新聞記者，拿的地基本上在板塊甚至杭州都是孤品，安全性高。

全國第三地王

蔣村地塊前的三天，杭州奧體水電新村地塊開拍，經過72輪激烈角逐，最終濱江以總價52億、樓面價7.74萬/平米和溢價率69.86%競獲。

更早前的1月24日，杭州湖墅民生藥廠地塊，經過220輪競價，地塊由濱江以54.56億元總價競得，成交樓面價6.48萬/平米，溢價率71.25%。

根據杭州拿地研究院數(shù)據，短短不到半年時間，杭州地王實現(xiàn)從“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四連跳。中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生表示，地價跳漲對市場信心提振顯著。

除了杭州地王，杭州各個板塊地王也不斷涌現(xiàn)。

比如城東安琪兒板塊，2月25日拍地，經過110輪火拼，華潤補倉安琪兒地塊，成交樓面價5.06萬/平米，一舉打破了5天前大家剛創(chuàng)下的地價紀錄4.74萬/平米。

也有板塊出現(xiàn)隱形地王。比如望江新城海潮TOD地塊，中海競拍了204輪，以總價80.78億、4.33萬/平米的樓面價和溢價率35.58%競獲地塊。

幾乎一場土拍就一個地王，地價以萬為單位跳漲，杭州造地王的速度和幅度超乎想象。但對于蔣村這宗“全國第三地王”，爭論也很大。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，分析一塊地的樓面價，首先要看容積率。另一個層面，純宅地和商住地的名義地價表現(xiàn)也不一樣。

建發(fā)蔣村項目容積率僅1.1，可做疊排，而濱江水電新村項目容積率為2.9，只能做高層，兩者不能對等來比較。中海商業(yè)商辦等部分占比高達約44%，一般商業(yè)商辦部分的價值都遠低于住宅，因此住宅實際地價要高得多。

另外，丁建剛認為，杭州并沒有超過深圳地價，成為全國第三。2024年12月，華潤+中海聯(lián)合體競得的深圳后海地王，成交總價185.12億元，實際住宅地價將達到10萬元/平米。

另外，除了蔣村低密地王，需要關注的是中海望江新城地塊。

該宗地雖然名義地價低，但地塊要建商業(yè)、城鎮(zhèn)社區(qū)服務設施和社會停車場，可售住宅建面占總建面只有約56%。

一位杭州市場人士對界面分析稱，中海地塊實際地價高達7萬/平米以上，在這之前板塊房價最高限價不過6.98萬/平米。

濱江是大贏家

從土拍名單看，杭州參拍房企穩(wěn)定，本地和央國企派別分明。

比如，蔣村地塊，參拍房企有偉星、西房、濱江、綠城、保利發(fā)展、中海、華潤、興耀&中天&海威聯(lián)合體、建杭、金茂、建發(fā)、招商和寧波地產集團。

水電新村地塊參拍房企有偉星、濱江、綠城、保利發(fā)展、中海、興耀、中天&海威、建杭、金茂、建發(fā)和招商。

望江地塊參拍房企有濱江、綠城、中海、建發(fā)和杭州地鐵。

本地派中，濱江為絕對核心。興耀、建杭、海威被稱為濱江的“小老弟”。本地派拿地一貫風格是參股濱江拿地項目，或者拿地后讓濱江做名義的“老大”。

央企派中，除了綠城，華潤、中海、建發(fā)和金茂、招商等均受限于集團嚴苛的投資紀律，他們根據公司實際情況在杭州土地市場上各取所需。

另外，一些外來房企也在看杭州的市場機會，比如參拍房企出現(xiàn)了“新面孔”保利置業(yè)和寧波地產集團。

從杭州地王締造者看，連續(xù)拿了湖墅地王和水電新村濱江似乎是最大贏家。不過多位消息人士稱，濱江水電新村地塊大概率與多家開發(fā)商合作。

濱江集團董事長戚金興曾對外公開表示，濱江對杭州有五個信心：“一是杭州是全國同等規(guī)模城市中經濟活力最強、相對經濟狀況增量最快的城市；二是杭州是全國人才最向往的城市；三是杭州是人才來了比較容易就業(yè)的城市；四是杭州是營商環(huán)境最好的城市；五是杭州是最宜居的城市，包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。”

浙報傳媒地產研究院何肖霞表示，不論是本周的上一任“地王”水電新村，還是今日的蔣村低密、海潮TOD，參拍企業(yè)大多是國央企或者是全國性布局的民企，尤其是有高端住宅建設經驗的房企。她總結稱，具有產品力、競爭力的企業(yè)更有拿地機會。

爭奪杭州富人

上述杭州央企地產商人士對界面新聞記者表示，浙江有錢人太多，這些地王本質上都在爭奪杭州甚至全省的富人。

據界面新聞不完全統(tǒng)計，杭州千萬級以上豪宅改善房源約有6000套。

何肖霞表示，以蔣村項目為例，有人戲稱該項目未來銷售僅需區(qū)域營銷，“不愁賣”。但同時也需要注意，劍指頂豪客群的地塊，尤其是低密項目，房企自身的品牌和產品能力也直接決定了未來的新房溢價和利潤空間。

不可否認的是，杭州樓市上的高端購買力實力強勁。

近日，位于錢二的綠城玉瀾月華首開4棟共152套房源，其中三棟房源總價都接近2000萬或2000萬以上。最終登記結果顯示，超2000組家庭報名，有房家庭社保拼至164個月，開盤時最貴的房源先被選走。

中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，新房市場“小陽春”表現(xiàn)亮眼，3月內開盤53次，推售近5000套房源，中簽率37%，綠城、濱江等高端改善盤觸發(fā)超百月社保門檻，部分疊墅單價突破11萬元仍受熱捧。二手房成交強勢反彈，截至27日已簽約9137套，日均338套同比增67%，全月或破萬套創(chuàng)歷史新高。

高院生表示，政策寬松疊加土拍火熱推動市場預期，二手房呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”趨勢，樓市整體進入活躍周期。

另一位央企地產商人士對界面新聞記者表示，杭州六小龍后，浙江省富人的信心增強，購買資產的意愿加大。

浙報傳媒地產研究院數(shù)據顯示，截至3月28日，2025年一季度杭州市區(qū)涉宅用地土地成交總額595.1億元，已達到2024全年（1169.0億元）的51%。

何肖霞表示，但也不得不關注，目前土地市場的狂歡集中在中心城區(qū)和部分熱點區(qū)域或具有稀缺性的低密地塊，整體看外圍板塊的普通宅地尚未接收回暖訊號。