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朔州市平魯區(qū)、長(zhǎng)春市二道區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市巴林右旗、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、丹東市振安區(qū)、宿州市蕭縣、煙臺(tái)市牟平區(qū)








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大灣區(qū)樓市“小陽(yáng)春”亮眼:深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)67.5%,廣州二手房成交破萬(wàn)套|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

隨著傳統(tǒng)樓市小陽(yáng)春的到來(lái),廣州深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)3月呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2025年3月(統(tǒng)計(jì)周期為2月26日-3月25日),廣州市二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬(wàn)平方米,重回“萬(wàn)套”大關(guān)。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì),3月深圳一手住宅網(wǎng)簽4161套,環(huán)比上升67.5%,同比上升47.2%;二手住宅過(guò)戶6078套,環(huán)比上升65.3%,同比增長(zhǎng)58.3%。

業(yè)內(nèi)人士指出,此輪樓市復(fù)蘇得益于去年以來(lái)限購(gòu)松綁、利率下調(diào)等多項(xiàng)政策紅利的逐步顯效,按此勢(shì)頭,接下來(lái)“銀四”亦有可期,核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步“止跌回穩(wěn)”。

深圳剛需轉(zhuǎn)向二手房

從全國(guó)范圍來(lái)看,此輪樓市復(fù)蘇中,深圳的表現(xiàn)要優(yōu)于其他一線城市。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,3月份重點(diǎn)30城、一線城市、深圳新房交易量同比分別增長(zhǎng)1.34%、18.4%和30.56%,深圳同比增幅明顯高于重點(diǎn)城市以及一線城市。

一季度整體來(lái)看,重點(diǎn)30城、一線城市、深圳新房交易量分別增長(zhǎng)0.89%、17.07%、74.47%,深圳同比漲幅也遠(yuǎn)大于重點(diǎn)30城和一線城市。

據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹,這是因?yàn)橐环矫?/span>深圳市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間早、周期長(zhǎng)。另一方面深圳過(guò)去十幾年流入人口多,前期因?yàn)榉績(jī)r(jià)高,后期因?yàn)橄碌鴮?dǎo)致觀望,從而積累了太多的剛需。

還有就是,自2024年下半年以來(lái),購(gòu)房門檻和成本降至歷史最低,首付15%和利率降至3%,均比高峰期下降了一半,購(gòu)房形勢(shì)史無(wú)前例的友好。2024上半年,貸款方式購(gòu)房的比例為77%;平均貸款成數(shù)為64%,達(dá)到2019年以來(lái)半年度新高,意味著提前還貸趨勢(shì)結(jié)束,居民愿意加杠桿買房了。所以深圳反彈力度也較大。

具體來(lái)看,3月份深圳新房市場(chǎng)修復(fù)積極,但二手房表現(xiàn)好于。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì),3月份深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套,現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套,合計(jì)網(wǎng)簽4161套,環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)67.5%、47.2%。二手住宅網(wǎng)簽6078套,環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)65.3%、58.3%。二手房同比增幅明顯大于新房,交易套數(shù)達(dá)到新房的145%。

大灣區(qū)樓市“小陽(yáng)春”亮眼:深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)67.5%,廣州二手房成交破萬(wàn)套|界面新聞 · 地產(chǎn)

李宇嘉表示,這主要是由于深圳剛需購(gòu)房為主的特征,比如400萬(wàn)以下總價(jià)的二手房占比接近六成。由此,深圳剛需開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手房和租賃,新房越來(lái)越偏向于改善型需求。

二手房交易旺盛帶動(dòng)改善型需求在深圳新房市場(chǎng)釋放。

3月30日,位于龍華區(qū)的中建鵬宸云筑二期開(kāi)盤,153套100平方米以上的大戶型,1小時(shí)去化98%,反映出當(dāng)前深圳樓市市場(chǎng)需求和購(gòu)買力依然強(qiáng)勁。

而隨著市場(chǎng)成交量的上漲,深圳樓市的去化周期也在持續(xù)縮短。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì),3月深圳全市新房住宅存量為278.6萬(wàn)平,時(shí)隔33個(gè)月再度回落至300萬(wàn)平以下,環(huán)比下降12.5%。根據(jù)過(guò)去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為7.84個(gè)月,去化周期較上月下滑1.27個(gè)月,連續(xù)七個(gè)月呈回落態(tài)勢(shì)。

廣州樓市交易明顯升溫

整體來(lái)看,廣州樓市近期在供需兩端均有爆發(fā)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)更加鞏固。

需求端,3月廣州樓市購(gòu)買力加速釋放,一二手共成交超過(guò)1.6萬(wàn)套,其中二手房破萬(wàn)套。廣州市住建局披露數(shù)據(jù)顯示。一季度,廣州全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)36.8%,11個(gè)區(qū)同比增幅均超過(guò)10%。

從整個(gè)一季度來(lái)看,在春節(jié)之后,市場(chǎng)交易有了明顯升溫。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月(統(tǒng)計(jì)周期2024年12月26日至2025年3月25日),廣州市二手住宅共網(wǎng)簽27182套、271.90萬(wàn)平方米,同比分別大幅增長(zhǎng)19.80%和19.57%。

并且,廣州所有行政區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比均迎來(lái)不同幅度的增長(zhǎng)。

白云區(qū)、增城區(qū)和從化區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到93.82%、86.59%和85.60%;荔灣區(qū)增長(zhǎng)達(dá)81.29%;天河區(qū)增長(zhǎng)幅度接近80%;番禺區(qū)增長(zhǎng)75.41%;越秀區(qū)和海珠區(qū)的增長(zhǎng)幅度均在70%上下;黃埔區(qū)、花都區(qū)分別增長(zhǎng)56.10%、54.28%;南沙區(qū)增長(zhǎng)幅度最小,但環(huán)比也有41.24%。

去化周期也進(jìn)一步縮短,截至3月末,廣州一手住宅庫(kù)存面積1022.62萬(wàn)平方米,去庫(kù)存周期縮短至14.3個(gè)月。

供應(yīng),由于是3月份傳統(tǒng)的樓市營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),各大開(kāi)發(fā)商也紛紛搶占市場(chǎng),預(yù)售獲批量、樓盤動(dòng)作方面均有明顯增加。

據(jù)安居客廣州統(tǒng)計(jì),3月份廣州共錄得6357套的新批預(yù)售貨量。且不完全統(tǒng)計(jì)到,3月新房樓盤推新頻次共52次,較2月微漲,其中海珠區(qū)的樓盤動(dòng)作最多,為11次。

其預(yù)計(jì),在4月中下旬到5月,廣州的新房市場(chǎng)將會(huì)更加活躍,預(yù)計(jì)預(yù)售貨量、開(kāi)盤推新或?qū)⒃黾?。而這一波行情,預(yù)計(jì)仍由市區(qū)的改善盤來(lái)牽引,尤其是海珠區(qū)的多個(gè)全新盤,將會(huì)爆發(fā)。

大灣區(qū)樓市“小陽(yáng)春”亮眼:深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)67.5%,廣州二手房成交破萬(wàn)套|界面新聞 · 地產(chǎn)

土拍市場(chǎng)信心回歸

今年一季度,全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心城市高熱、非核心遇冷”的格局,廣深也成為房企的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

3月份,廣州成功出讓4宗地塊,其中包括2宗涉宅用地、2宗商地,合計(jì)11.11萬(wàn)平方米,共賣出29.39億元。

其中,天河大觀地塊以10.8億元、2.86%的溢價(jià)率被金茂拿下。

深圳則掛出了“準(zhǔn)地王”地塊。

3月31日,深圳寶安區(qū)新安街道A002-0060地塊掛牌,起拍價(jià)86.27億元,建筑面積27.1萬(wàn)平方米,毗鄰寶安中心區(qū)海岸線。

該地塊也是近年寶中片區(qū)唯一一宗臨海涉宅用地,因其地理位置與規(guī)劃的稀缺性,未拍先火,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)其將沖擊“百億級(jí)地塊,成為新的“地王”。

“A002-0060地塊取消土拍溢價(jià)率限制,轉(zhuǎn)向價(jià)高者得,已為超過(guò)百億掃清障礙,僅保守預(yù)計(jì),總價(jià)在100-110億之間。這個(gè)區(qū)間是舒適區(qū),開(kāi)發(fā)商將有機(jī)會(huì)獲得理想的去化速度和利潤(rùn)空間。當(dāng)然這個(gè)區(qū)間之上仍有溢價(jià)空間,最終取決于開(kāi)發(fā)商的拿地策略、商業(yè)指標(biāo)的操盤能力和當(dāng)天的競(jìng)爭(zhēng)情況。例如,如果頭部幾家開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體,競(jìng)爭(zhēng)或會(huì)減弱”,第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在采訪時(shí)對(duì)界面新聞表示。

據(jù)吳睿估計(jì),結(jié)合該地塊海景、區(qū)位等稀缺資源,未來(lái)有成為深圳標(biāo)桿“好房子”的潛力,如果打造為豪宅產(chǎn)品,預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)或達(dá)12萬(wàn)/平方米,部分高端產(chǎn)品或突破15萬(wàn)/平方米,具體還需看取地的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位和操盤能力。

從全國(guó)范圍來(lái)看,一季度核心城市年初加快土地供應(yīng)節(jié)奏。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月TOP20城市出讓金占全國(guó)比重升至近7成。

并且,多地再現(xiàn)“地王潮”,成交樓面價(jià)創(chuàng)新高,如杭州3次刷新地價(jià)紀(jì)錄、成都兩次刷新地價(jià)紀(jì)錄,北京地價(jià)首超10萬(wàn)/平方米。

這也是由于今年以來(lái)多地取消限地價(jià)、限房?jī)r(jià)政策,恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則,疊加房貸利率歷史低位等政策寬松,釋放了房企對(duì)核心城市后市的樂(lè)觀信號(hào)。

這一輪“地王”頻出的現(xiàn)象也印證了當(dāng)前樓市分化式復(fù)蘇格局,即核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度攀升,而非核心區(qū)域仍面臨去化壓力。

接下來(lái)在二季度,據(jù)中指研究院研究副總監(jiān)李益峰預(yù)計(jì),各項(xiàng)政策落實(shí)將加快,加上去年四季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加,伴隨“好房子”項(xiàng)目陸續(xù)入市或?qū)?dòng)改善性住房需求釋放,預(yù)計(jì)二季度核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù),一線及核心二線城市市場(chǎng)有望率先“止跌回穩(wěn)”,但城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情延續(xù)。

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