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龍湖2024年?duì)I收1274.7億,“債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資”|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

“過去幾年,龍湖始終將債務(wù)安全放在第一位,債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資?!?/p>

3月28日,民營房企龍湖集團(tuán)(00960.HK)發(fā)布了2024年度業(yè)績報(bào)告,并召開業(yè)績發(fā)布會。在業(yè)績會上,龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示, 過去幾年通過債務(wù)轉(zhuǎn)化,龍湖抓住了些機(jī)會,也取得一些成果,讓龍湖可以更加安全。

2025年是龍湖債務(wù)轉(zhuǎn)化的最后一年,也是最關(guān)鍵的一年。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼告訴界面新聞,截止到2025年底,龍湖集團(tuán)整體債務(wù)會降到1400億左右,未來整體的融資和資金管理策略非常堅(jiān)決,保持負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降,銀行貸款不展期、不逾期,公開市場不違約。

陳序平表示,開發(fā)業(yè)務(wù)公司依然會持續(xù)做,即使到2028年運(yùn)營及服務(wù)收入占比過半的情況下,開發(fā)業(yè)務(wù)收入仍將是公司最重要的收入組成部分。

今年以來,全國多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍市場急速升溫,房企拿地積極性增加,一個(gè)又一個(gè)單價(jià)地王誕生。在保證償債的安全前提下,龍湖也會去擇機(jī)選擇新的土地,未來根據(jù)整個(gè)市場的變化進(jìn)行彈性供貨。今年一季度,龍湖已經(jīng)在上海和蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。

在龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠看來,2025年龍湖供貨也較為充裕。我們年初存貨還有900多億元,加上今年預(yù)計(jì)會鋪排接近600、700億元的新增供貨,全年供貨超過1600億元。

圖片來源:龍湖業(yè)績會

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,在2024年,龍湖集團(tuán)于北京、上海、杭州、成都等城市共獲得9幅土地,新增土儲總建筑面積為83萬平方米,權(quán)益面積為39萬平方米。截至20241231日,龍湖集團(tuán)的土地儲備合計(jì)3312萬平方米,權(quán)益面積為2426萬平方米。

雖然過去一年龍湖在努力壓降負(fù)債,但仍在業(yè)績維度交出了一份相對積極的成績單。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,龍湖2024年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元,同比2023年下降29%。其中,由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入表現(xiàn)亮眼,實(shí)現(xiàn)267.1億元,同比增長7.4%,對公司總營收貢獻(xiàn)占比達(dá)21%,經(jīng)營性收入覆蓋股息及利息倍數(shù)為2.39倍。

圖片來源:龍湖業(yè)績會

這期間,地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1011.2億元,穩(wěn)居行業(yè)千億陣營,其中一、二線城市銷售占比超90%,回款率超100%,持續(xù)保持高質(zhì)量回款。

龍湖管理層指出,去年9月份政治局會議首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn),信號、定調(diào)都非常清晰,方向也非常明確,后續(xù)政策也是從供給兩端進(jìn)行發(fā)力,加上去年全年也經(jīng)歷了三次降息,同時(shí)隨著限購、限貸、限售、限價(jià)等陸續(xù)放開,首付也降到歷史低位。整個(gè)市場在政策促進(jìn)下發(fā)生了很大變化,截止202412月底,全國商品房待售面積和房價(jià)跌幅指標(biāo)已連續(xù)7個(gè)月收窄,樓市筑底趨勢比較清晰。

市場逐步回暖,龍湖在多地?cái)孬@銷售佳績。其中,2024年在重慶、蘇州、昆明等4城進(jìn)入市場TOP3,西安、貴陽、沈陽等6城進(jìn)入TOP5,共計(jì)在全國19個(gè)城市進(jìn)入市場前10。

2024年,龍湖也是少數(shù)盈利可觀的房企之一。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露,2024年龍湖實(shí)現(xiàn)毛利額為204.1億元,毛利率為16%,核心稅后利潤率為6.4%,核心權(quán)益后利潤率為5.5%。股東應(yīng)占溢利為104億元,剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為69.7億元。

其中,運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長,運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅收入為135.2.億元,較2023年增長4.5%,運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率為75%;服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為131.9億元,較2023年增長10.4%,服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為31.4%

具體到商業(yè)投資方面,龍湖商業(yè)2024年全年租金收入同比增長7%109.8億元,銷售客流均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長,營業(yè)額同比增長16%,日均客流同比增長25%。截至年末,龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營89座商場,期末出租率提升至97%高位。

龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉認(rèn)為,在消費(fèi)力購買下降的大背景下,龍湖商業(yè)能錄得增長的原因主要是,首先,龍湖堅(jiān)定推動(dòng)商業(yè)戰(zhàn)略落地,堅(jiān)持一店一策,去年大規(guī)模進(jìn)行招商調(diào)整和改造升級,頭部項(xiàng)目的同店同比在2024年取得大幅增長。

其次是,持續(xù)做好精細(xì)化運(yùn)營管理,不斷做好產(chǎn)品競爭力,高質(zhì)量兌現(xiàn)開業(yè),2024全年如期新增運(yùn)營11座天街。

今年會再開業(yè)11座商場,這也是重要的新增量貢獻(xiàn),預(yù)計(jì)整個(gè)航道在2025年能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上增長。

此外,龍湖資管旗艦品牌龍智資管,則通過長租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六個(gè)業(yè)務(wù)單元,全年貢獻(xiàn)收入31.8億元。其中,長租公寓貢獻(xiàn)租金收入26.5億元,同比增長4%。

管理層介紹,在各航道聚焦協(xié)同下,2024年龍湖集團(tuán)整體及五個(gè)航道的含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流均為正,全集團(tuán)在2024年含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為64億元。

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