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萬(wàn)科2024年?duì)I收3431億元,今年一季度公開(kāi)債已兌付|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

萬(wàn)科交出了2024年成績(jī)單。

3月31日晚間,萬(wàn)科發(fā)布2024年度財(cái)務(wù)報(bào)告。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,2024年萬(wàn)科雖在各方支持下積極開(kāi)展自救,但風(fēng)險(xiǎn)并未徹底化解。

期內(nèi),萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元。對(duì)于造成2024全年大額虧損的原因,萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中表示主要有四個(gè)方面:一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降;二是新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備;三是部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損;四是為更快回籠資金,公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng),部分交易價(jià)格低于賬面值。

“一方面,過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算,公司毛利受到了影響??紤]到部分市場(chǎng)下行短期內(nèi)難以恢復(fù),萬(wàn)科對(duì)未結(jié)算項(xiàng)目計(jì)提了部分減值;另一方面,公司全年落實(shí)瘦身健體的一攬子方案,加速資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流,加大了虧損。此外,公司部分應(yīng)收款發(fā)生了回收風(fēng)險(xiǎn),加大了虧損壓力 ”,萬(wàn)科管理層在31日召開(kāi)的投資者分析師會(huì)議上解釋稱。

主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 圖源:萬(wàn)科財(cái)報(bào)原文

具體來(lái)看,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面,2024年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元;銷售面積1810.7萬(wàn)平方米,銷售面積位居行業(yè)第一銷售回款率保持100%以上;全年共交付327個(gè)項(xiàng)目,666個(gè)批次,合計(jì)交付房屋達(dá)18.2萬(wàn)套;2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)復(fù)工計(jì)容面積完成年初計(jì)劃的95.4%;開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積完成年初計(jì)劃的107.7%。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科的開(kāi)業(yè)務(wù)主要布局7個(gè)區(qū)域,2024年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入2944.41億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2076.5 萬(wàn)平方米,同比下降29.9%,實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2790.9億元,同比下降30.5%,結(jié)算毛利率為9.5%(扣除稅金及附加后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為3.0%)。

萬(wàn)科2024年?duì)I收3431億元,今年一季度公開(kāi)債已兌付|界面新聞 · 地產(chǎn)

從各區(qū)域貢獻(xiàn)來(lái)看,2024年上海區(qū)域的營(yíng)收貢獻(xiàn)最多,全年?duì)I收825.02億元,占比達(dá)到了28.02%,其次是大本營(yíng)所在的南方區(qū)域,全年?duì)I收676.31億元,占比22.97%;北京區(qū)域全年?duì)I收526.61億元,占比17.89%。

盡管開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受挫,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊收入占公司總收入明顯上升,并已貢獻(xiàn)正向利潤(rùn)。

其中,萬(wàn)物云營(yíng)收363.8億元,同比增長(zhǎng)8.9%,期內(nèi)通過(guò)深耕蝶城,萬(wàn)物云的市拓效率穩(wěn)居行業(yè)頭部,年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè),新增飽和收入超20億元,數(shù)字化戰(zhàn)略推動(dòng)效率提升

長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模26.24萬(wàn)間,其中納入保租房的房源超12萬(wàn)間,位列市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)納保量第一,出租率95%、GOP利潤(rùn)率90%,穩(wěn)居行業(yè)首位;物流與商業(yè)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化突破,年內(nèi)新增融資293億元。

這些業(yè)務(wù)的崛起,也在萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)改善積蓄力量。

整體來(lái)看,2024年萬(wàn)科而言,是異常艱難的一年,擺在第一位的就是債務(wù)危機(jī)的化解。

2024年,萬(wàn)科成功完成了292億元公開(kāi)債的兌付和18.2萬(wàn)套房屋的順利交付,“保交房”和“保兌付”暫時(shí)穩(wěn)住了市場(chǎng)信心。

大宗交易和資源盤(pán)活方面,萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約259億元,完成資源盤(pán)活回款104億元,積極落實(shí)瘦身健體要求,推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。2024年的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流達(dá)到38億元,連續(xù)16年保持為正。

在融資端,萬(wàn)科2024年實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資948億元,對(duì)應(yīng)平均融資成本3.54%。截至目前,萬(wàn)科累計(jì)獲批白名單項(xiàng)目79個(gè);全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸293億元;通過(guò)落地過(guò)渡性融資,年內(nèi)完成267億元貸款提取,有效化解公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

截至2024年末,萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3612.8億元。其中,一年內(nèi)到期1582.8億元占比43.8%;一年以上2030.0億元,占比56.2%。

分融資對(duì)象來(lái),銀行借款占比71.4%,債券占比16.7%,其他借款占比11.9%。而萬(wàn)科的期末貨幣資金為881.6億元,對(duì)短債的覆蓋率僅55.7%。

針對(duì)2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù),萬(wàn)科方面表示,公司會(huì)全力以赴,繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金,通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式,應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。

2025年年初,為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn),萬(wàn)科調(diào)整充實(shí)了管理團(tuán)隊(duì),深圳國(guó)資全面接管公司的核心管理層。

同時(shí),還獲得了深圳及廣東省各部門的多方支持。尤其是大股東深鐵集團(tuán),自2024年以來(lái),通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式對(duì)萬(wàn)科予以支持。

截至目前,深鐵已合計(jì)向萬(wàn)科提供70億元股東借款用于歸還公開(kāi)市場(chǎng)債券。

面向未來(lái),萬(wàn)科管理層在與業(yè)績(jī)交流會(huì)中表示,相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。2025年,伴隨著政策東風(fēng)和市場(chǎng)信心的恢復(fù),公司將抓緊未來(lái)機(jī)遇,堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問(wèn)題,在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn),從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、模式創(chuàng)新、科技突圍、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等五個(gè)方面發(fā)力,加快新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換,推動(dòng)萬(wàn)科重回健康發(fā)展軌道,更好服務(wù)回報(bào)股東和市民群眾。

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