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萬億銀發(fā)人居市場崛起,一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑?|界面新聞 · 地產

界面新聞記者 | 王婷婷

積極發(fā)展銀發(fā)經濟,是提振消費的重要抓手之一。從被動應對轉向主動布局,銀發(fā)經濟這個“最確定、最穩(wěn)定的大產業(yè)”里正蘊藏著前所未有的變革與機遇。

數(shù)據(jù)顯示,隨著國內銀發(fā)經濟的市場規(guī)模持續(xù)擴大,截至2024年底已突破7萬億元,占GDP比重約6%,預計到2035年將達30萬億元,占GDP的10%。

“銀發(fā)經濟是最確定、最穩(wěn)定的大產業(yè)。”4月24日,在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上,復旦大學老齡研究院副院長、教授,中國社會福利與養(yǎng)老服務協(xié)會理事會會長吳玉韶指出,百年未有之大變局是不確定,但老齡化是確定的,銀發(fā)經濟更是確定的。

“房地產也好,互聯(lián)網也好,都已經歷了不穩(wěn)定和大起大落,但銀發(fā)經濟不會大起,也不會大落,它是穩(wěn)定漸進,它可以做成長壽企業(yè),可以做成百年老店?!眳怯裆乇硎?。

銀發(fā)經濟前景廣闊,為了搶抓機遇,各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經濟相關產業(yè),開發(fā)一系列適老化產品和服務,尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務上體現(xiàn)最為明顯。

比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案,該系列產品聚焦于老年人的生理需求與生活場景,集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設計等功能,打造全屋適老化照明系統(tǒng)。

昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示,當前國家倡導關懷老年人,昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領域加大投入,“但這只是開端,后續(xù)還有很多工作要做?!?/p>

可見,如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經濟的核心杠桿。

那么,在“讓老年人住得更好”的使命驅動下,聚焦銀發(fā)經濟下“居住”核心問題,目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何?有哪些典型人居場景?又需如何將頂層設計轉化為可落地的解決方案?

從3.4億人向7.4億人,從養(yǎng)老地產到銀發(fā)人居

最新數(shù)據(jù)顯示,中國60歲及以上人口已達3.1億,占比22%,預計到2050年這一數(shù)字將突破5億。

“從備老的角度,比原來已老來講,這個群體更大?!眳怯裆乇硎荆?0歲及以上到2024年是3.1億,加上備老,達到7.4億,占總人口的一半以上。

據(jù)復旦大學老齡研究院測算,銀發(fā)經濟規(guī)模將在2035年達到19.1萬億元,占GDP的9.6%;到2050年逼近50萬億元,占比提升至12.5%。

萬億銀發(fā)人居市場崛起,一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑?|界面新聞 · 地產

在這片藍海市場中,銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景,其發(fā)展模式不僅關乎民生福祉,更成為檢驗城市治理能力與產業(yè)升級水平的試金石。

“如果說中國經濟當中房地產是支柱產業(yè),那這3億人的銀發(fā)經濟當中,銀發(fā)地產一定也是一個支柱產業(yè)?!痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨?、中國房地產業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來,銀發(fā)人居是銀發(fā)地產的延伸。

周忻認為,銀發(fā)人居更應該強調的是居住與服務,因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義,即如何讓老年人住得更好。

在其看來,銀發(fā)人居可涵蓋八大場景,即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經濟產業(yè)園和銀發(fā)旅居。

其中,銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景,一般通過微更新實現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。

可持續(xù)照料的CCRC社區(qū),可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū),典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心,以及泰康之家的燕園。周忻介紹,“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè),現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?!?/p>

只是,重資產CCRC模式,其實是受挫的,投融管退的解決方案還有待于落地?!耙晟芌EITs的退出機制,租售并舉,以舊換新,讓建設者和運營者雙雙獲利?!?/p>

“中國經濟很大,中國銀發(fā)經濟也很大,中國銀發(fā)地產、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的。”周忻建議,已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造;新建社區(qū)多建設面向銀發(fā)人群的配套設施。

此外,還可通過盤活存量增加社區(qū)內配套服務設施。“建議政府出臺政策,鼓勵優(yōu)質的市場化運營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造?!蓖瑫r,也需要利用智能化技術打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。

一線城市探索銀發(fā)人居新路徑

北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市,銀發(fā)人居需求最盛。需求,即機遇。

“上海60歲以上老年人的占比接近40%,位居全國第一,全國的養(yǎng)老產業(yè)要看上海?!?/p>

據(jù)界面新聞了解,上海人均期望壽命已超過85歲,是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化,因此上海2500萬常住人口當中,老齡化程度為26.5%。

上海市養(yǎng)老服務和老齡產業(yè)協(xié)會會長李勇認為,中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn),更是推動社會創(chuàng)新與產業(yè)升級的重要契機,龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力,將推動中國銀發(fā)產業(yè)成為經濟轉型升級的關鍵增長點。

其中,銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產業(yè)之間存在著密不可分的互動關系,在政策、經濟、社會和技術層面的關系更加密切。

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據(jù)介紹,上海作為中國老齡化程度最高的城市,始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關懷的溫度同頻共振的理念,并在實踐中做了不少積極有益的探索。

比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護床位政策的落實,社區(qū)綜合為老服務中心、長者照護之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點等,“這幾個項目已經實現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋,可以說,上海的銀發(fā)人居建設已經形成了政策引領、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?!?/p>

其中,上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”,近64萬的總人口,有近45%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū),虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境,如積極推進老年友好型社區(qū)的建設、積極構建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。

除此之外,上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經濟高質量發(fā)展若干政策措施》,其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設施REITs項目發(fā)行上市,鼓勵各類產業(yè)基金加大對銀發(fā)經濟產業(yè)領域項目的支持力度等,為行業(yè)解決重資產運營難題提供新方案。

“未來,上海還需要通過精細化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段,推動從有保障到有品質的銀發(fā)人居的升級,為超大城市應對老齡化提供上海方案?!?/p>

房企發(fā)力銀發(fā)人居,要看到市場真正的需求在哪。

以北京為例,60歲及以上常住人口占比20%以上,據(jù)調查,77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中,過去優(yōu)勢明顯,交通、服務、出行、教育配套都很好,但現(xiàn)在面臨不少問題,老房、沒有客廳、采光比較差,七成居住在沒有電梯房的中高層,還缺服務。

為了更好滿足養(yǎng)老需求,一部分老人選擇把原來的房子賣掉,改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境,另外一部分老人選擇聘請家庭保姆,還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務機構來承擔。

“首開新禾全齡社區(qū),這是一個組團的大盤,旁邊是住宅,周邊有學校、商業(yè),還有一個配套的一級醫(yī)院?!敝袊康禺a業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹,這個項目值得全行業(yè)借鑒,將業(yè)主請進來、把服務送出去,共享全齡社區(qū)的空間。

“全齡社區(qū)重視一老一小,凡是有大型組團,做規(guī)劃設計的時候往往有學校配套,也有養(yǎng)老設施的配套?!?/p>

另一個在建的項目是中海地產在國家郭公莊拿的一個組團地,出讓條件之一是要配養(yǎng)老設施。

“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動,2023年在公開市場拿了這塊綜合用地,現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓,它最大的特點是靠近大社區(qū),項目周圍全是住宅,位于北京四環(huán)邊上。”

姚春蘇指出,該項目引用很多先進的建設理念,好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務,從規(guī)劃設計到選材、設計、后期的運營維護都能夠做到這點,市場十分關注。

銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產企業(yè)而言,銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細化,只有精準把握老年群體需求,打造差異化、高品質的產品服務體系,才能在這片藍海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。

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